Alquilar en CABA: cuánto cuesta un dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires
Según un informe de Zonaprop, el precio promedio de un alquiler en la capital del país sigue en ascenso, aunque muestra una desaceleración respecto a 2024. Lugano, el barrio más económico; Puerto Madero, el más exclusivo.
La cuestión habitacional continúa siendo una preocupación central para quienes no son propietarios y deben alquilar en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. A pesar de cierta desaceleración en los aumentos, el mercado de alquileres porteño sigue mostrando niveles elevados de precios, especialmente para los departamentos más buscados: monoambientes y dos ambientes.
El mercado de alquileres en CABA: panorama actual
De acuerdo a un relevamiento publicado por Zonaprop, durante el mes de junio de 2025 los precios de los alquileres subieron un 2,3%, lo que suma un aumento acumulado del 19% en lo que va del año. En comparación, el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del INDEC subió 15,1% en el mismo período.
Lo destacable es que este aumento representa una desaceleración significativa respecto al primer semestre de 2024, cuando los incrementos habían alcanzado el 34%. Este dato sugiere una incipiente estabilización en el mercado inmobiliario, aunque aún por encima de la inflación.
¿Cuánto cuesta alquilar un dos ambientes en Buenos Aires?
El informe de Zonaprop señala que el alquiler promedio de un departamento de dos ambientes en CABA se ubica en $640.427 mensuales. Esto convierte a los dos ambientes en una opción intermedia entre los monoambientes y las unidades más amplias.
A modo comparativo, los valores promedio por tipo de propiedad son los siguientes:
- Monoambiente: $544.563 por mes
- Dos ambientes: $640.427 por mes
- Tres ambientes: $860.644 por mes
Puerto Madero encabeza la tabla de precios, con un promedio de $1.234.474 mensuales por un dos ambientes, consolidándose como el barrio más caro de la ciudad. En el otro extremo, Lugano sigue siendo el más accesible, con valores por debajo de los $500.000.
Otros barrios con precios moderadamente bajos incluyen Versalles, La Boca, Parque Avellaneda y Constitución, donde los alquileres de dos ambientes oscilan entre $579.000 y $588.000.
Inflación, ICL y cautela en los ajustes
En los últimos doce meses, los alquileres aumentaron un 45,6% interanual, ubicándose por encima de la inflación general (39,4%), pero por debajo del Índice de Contratos de Locación (ICL), que registró un incremento del 69,7%.
Este desfasaje sugiere que muchos propietarios están optando por ajustes más moderados que los habilitados por el ICL, probablemente para mantener alquiladas sus propiedades en un contexto de demanda frágil y capacidad de pago limitada.
Costos iniciales y requisitos, un factor no menor
Más allá del valor mensual del alquiler, es importante tener en cuenta los costos de ingreso, que incluyen generalmente:
- Un mes de adelanto
- Un mes de depósito (pocas veces reintegrado en su totalidad)
- Garantía propietaria o seguro de caución
Estos montos iniciales representan un obstáculo significativo para quienes buscan alquilar por primera vez, en un contexto donde el mercado informal también crece como consecuencia del encarecimiento del acceso formal.
Conclusión: un mercado desigual y en tensión
El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una etapa de transición, con incrementos más moderados que en 2024, pero aún por encima de la inflación. La dificultad para acceder a una vivienda digna y asequible sigue siendo una constante, especialmente para sectores medios y jóvenes que no cuentan con respaldo económico.
Mientras algunos barrios ofrecen precios más accesibles, el promedio general supera con creces el salario mínimo y el ingreso promedio de un trabajador, marcando así una brecha persistente entre el mercado inmobiliario y el poder adquisitivo real de los inquilinos.
